孙亚菲:北京二环一个卫生间的钱在美国奥兰多能买到啥样的房产?--百胜彩票正规吗

发布时间:2018-05-16 21:34:46

孙亚菲:北京二环一个卫生间的钱在美国奥兰多能买到啥样的房产?

  两个月前,我从南美哥伦比亚返回中国,专门取道美国,去了一趟奥兰多。之前有不少奥兰多项目方来找第五大道合作,画册里那些漂亮的、带着落地玻璃窗和蔚蓝色超大游池的大别墅,要价仅三、五十万美金,相当于在北京二环买个厕所,真觉得动心,隐隐感觉到投资机会,又担心里面有不为人知的坑,所以一定要亲自去一趟看个究竟。

  奥兰多的第一站就是Encore Resort at Reunion。其实去之前我心里对这个项目打了个问号,因为在国内已经了解过奥兰多一些其他的大盘,对比而言, Encore的价格大约高出10%-20%左右,担心价格有些“虚胖”。进入Encore并逛了一天后,这种疑虑逐渐被打消了。

  尽管在国内已见过Encore的相关图片和视频,真的置身其中,感觉还是挺震撼的。总括起来,Encore就是中国人想象中的那种美国上中产阶级的Dream House:前后院千坪大花园、大到可以开泳池趴的那种游泳池;超大的客厅装饰着设计师定制灯具和沙发;能让人爱上做菜的厨房和装得下两个成人的大冰箱;游戏室、度假物品收纳室等各种功能房间齐备;可供选择的儿童主题房:星球大战、功夫熊猫、风中奇缘等等;当然,最少不了的是美国人的科技智能控:全屋的恒温恒湿、智能控制、远程安保系统……感觉是各种“奇技淫巧”,应有尽有。

  这就是所谓的美式风格,永远是看似简单,而内里是不露声色的舒适与奢华,能把你所能想到的所有关于舒适度的问题,早就一并解决了。

  国人常常把“欧美、欧美”放在一起讲,其实是非常错误的,那是两种完全不同的文化和社会形态。欧洲人经常瞧不上美国,觉得美国人跟土豪似的,什么都要得大:喜欢开大型车,住大房子,吃大汉堡,块头一个也当两个欧洲人大,不懂环保,也没文化。

  由于工作关系,过去十年去欧洲的次数远多于美国,看到米兰、巴黎拥挤的街道上挤满迷你两厢车,叮叮当当着响的半世纪前的电梯一般只能装下两个人,就能理解欧洲人对“大手大脚”的美国人“幽怨”有多深。

  但美国人并未因此不喜欢欧洲人,相反,跟人介绍自己时开场白经常是这样的:“我四分之一英国,四分之一爱尔兰,八分之一德国,还有十六分之一印第安血统……”,好像特别得意自己跟欧洲扯上关系,一副傻白甜的样子,你就能理解美国与欧洲之间的差距。

  无论是代表Old Money的欧洲,还是New Money的美国,两个社会各有投资机会,但你选择把资产放在哪里,其实是内心对那里的文化与社会的一个认同,不仅仅是投资选择,也是价值观、生活方式的选择。

  美国人为什么什么都要“大”?答案有点刺耳:因为要得着,也要得起。首先是资源丰富。美国3.2亿人口仅为中国的五分之一,但国土面积却跟中国差不多,可利用国土面积却要比中国大出数倍。

  那么宽的路,那么大的停车场,那么广袤的土地,不开大车,不修大房子,要美国人怎样?欧洲平均人口密度是美国的2.5倍,发达国家和大城市更甚,欧洲不具备美国这样“随心所欲”“大手大脚”的条件。

  二是美国是真正意义上的发达。别看报纸上的论调经常唱衰美利坚如何如何,川普也每天吵闹贸易逆差的问题,好像美国经济快不行了,其实这背后却长期存在世界各国人均GDP与美国之间巨大差距。

  2017年美国经济总量19.36万亿,是英法德三个欧洲强国GDP总量的2.4倍;且以人均GDP 6万多美金位列全球第5名,看似比第一名的卢森堡11万美金低了近一半,但是,美国那是3.2亿人口除下来的平均数,卢森堡仅有58万人!而中国人均GDP仅为美国的七分之一!

  所以,有这样的条件,美国人很难“逼”自己去选择恹窄的空间。美式建筑设计与欧式的区别在于,哪怕是普通民宅,美式建筑理念始终以尽可能舒适为前提的。宽敞!宽敞!再宽敞!宽大的空间是第一要义,其次是明亮的光线和功能区块的多样性与互动性。

  去欧洲看过不少项目,除非是真正的豪宅项目,大部分普通民用项目,感觉还在尽量解决面积不够用、满足“居住功能”的层面上,离美国普通民宅都要讲究的“舒适度”还有不小的差距。

  除此之外,美式建筑对环境的要求也更高。比如Encore,不仅别墅大游泳池大,整个社区也相当大,需要开车来回。园区除了有近800栋独栋别墅,还有巨大的可供婚宴的草坪,会员聚乐部,贵宾接待中心,大型水上世界,三个高尔夫球场,若干个人工湖、篮球场、网球场、沙滩排球场……哪怕不出门,在Encore住上一星期也完全不会觉得闷。

  Encore度假别墅就是这种典型的美国高端住宅设计思维:在可能的情况下,让一切皆有可能。我看过Encore的十一种户型,种种不同,满足各种不一而足的需求。开发商提供三五个家居设计师方案和成品,提供不同风格和价位的选择。游泳池有多种方案供选:方形的、圆形的、无边的、加热的。哪怕门铃的样式,厨房台面的颜色,都有二三十种备选方案。感觉在这里,人真的会被宠坏。

  问题是获得这样的“宠”的门槛,在欧洲需要200万欧以上,而在Encore 36万美金就可以了。再加上1万至4万美金的地块费,200多万人民币就拥有美国上中产阶级的生活方式,而这个价格,等于北京二环的一个卫生间,三环的一个房间,四环的一个小开间!

  没有对比就没有伤害。国强与否,就在于老百姓手里钱的购买能力。中美购买力到底差多大?举个最简单的例子。在美国念书时每次去超市,对鸡蛋的价格印象最深。北京人均工资3000-5000元,一打鸡蛋需要10-15元,而美国人均工资也是3000-5000美元,但鸡蛋经常只需要59美分!贵的也不超过$1.99!鸡蛋的差距,也是中美之间购买力的差距。

  现在每次去美国,大多看房产项目,总是感叹花同样的钱,却是差了好几个级别的生活品质。北京二环阴暗斑驳的筒子楼一居室,在加州可以换个联排,到了奥兰多,就能买下豪华大独栋了。国与国的差距,这样的描述恐怕最直观。

  中国人也意识到这点,这些年大量的资金进入到美国的房地产市场。据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2016年中国人赴美置业总金额高达273亿美金,秒杀第2至第5名国家之总和,预计2025年对美地产投资可达500亿美金。

  NAR的数据也看出,中国人对加州情有独钟,1/4的购房资金进入了加州,第二是纽约。这符合国人的一贯价值观:向富裕和热闹靠近。加州橙县尔湾的别墅一直是中国买家的第一选择,除了人人称道的公立学区,那里温和的海洋性气候,高素质的人群,强大的经济环境,使得尔湾的房产从2006年至2016年十年间上涨超过10倍。Zillow数据显示,2016年尔湾房屋销售量比2015年涨12.5%。

  毫无疑问,10倍的涨幅让尔湾的投资客尝到了大甜头。然而,尔湾对国际投资客尤其是中国投资者而言,是个刚需般的存在,首要强调的是居住属性,其次才是投资属性。用简单的话说,中国投资人买尔湾主要是为了去住而非投资,现在华人在尔湾的常住人口已经达到当地总人口的30%。

  但随着美国投资移民等待的时间越来越长,尔湾的房价越来越高且涨幅逐步放缓,加之尔湾作为一个南加州小城市容量的有限性,更多以投资为目的的“热钱”,亟需找到另外一个有长期增长潜力的“替代者”,在全美乃至全球范围内来看,奥兰多显然是一个完美的标的。

  众所周知,房产兼具两种属性:居住和投资。如果从纯投资属性来看,判断标准就两个:租金净收益率和房产年增值率。为让这两个标准达到最佳,用大白话讲就是:房子租不租得出去?能不能租出好价钱?租金能否覆盖成本?未来能不能卖得掉?能不能以好价钱卖掉?

  中国人对阳光加州一直青睐有加,而对更遥远的大西洋彼岸的佛罗里达知之甚少。事实上,这个位于美国东海岸最南端的半岛,经济总量排名全美第四,还有如下数据可以看出这个州的发展程度:

  佛罗里达州的财政健康状况排名全美第一,意味着政府有更多能力用于公共基础设施建设;

  佛罗里达也是外国房产买家人数最多的州,占外国房产投资客总量的23%,排名第二的加州占17%;

  2017上半年胡润全球房价指数显示,全球前50名城市来自于12个国家,其中美国排在中国之后位列第二,共有7个城市上榜,奥兰多位列美国第三名。

  加州尔湾位于北纬33度,奥兰多北纬28度,都是近海的温和海洋性气候,环境都优美宜人。教育方面,尔湾公立学校在9分上下,Encore附近的学校也在9分,不相伯仲。

  加州消费税8%左右,佛罗里达6%,加州个人所得税最高9.3%,而佛罗里达没有个税,生活成本更低。然而,尔湾新的3居室联排别墅大约70万美金上下,4居室独栋别墅120万美金,而Encore的四居室别墅不到40万美金,性价比一目了然。

  我查了一下Zillow,Encore附近没有封闭社区的普通四居室别墅,叫价也在30万美金左右,Encore定位为高端项目,从品质到管理高几个级别,而价格也就贵几万美金,价格上基本上没有什么水分。

  Encore虽是奥兰多五星级度假区,但投资门槛较低,最小占地500-600平米的4居室独栋别墅,仅需36万美金,加之1-3万美金的地块费,最低仅需240万人民币,这在中国二线平米以下的公寓,在纽约和加州则难以进行投资。加之社区完全封闭式管理,安全且服务周到,周围环绕高分优质学区和大型商场、医院和国际机场,安家长居也是一个选项。

  旅游业是佛罗里达的主要产业,2016年佛罗里达接待游客近1亿2千万人次,仅奥兰多就达6800万人次。迪斯尼乐园是奥兰多的灵魂所在,这是世界上最大的迪斯尼乐园和主题公园,占地面积是洛杉矶迪斯尼的60倍,香港迪斯尼的100倍!

  上海迪斯尼落成期间,周边的房子涨了不止3倍,可见奥兰多的升值潜力。Encore项目距迪斯尼大门仅5至10分钟车程,得天独厚的地理优势、高端的居住环境和优秀的管理,尽管社区只有不到一半房屋投入运营,出租率已达50%-80%。

  从2017上半年胡润海外置业投资回报指数看,奥兰多房价增长率为9.8%,综合投资回报指数位列全球第9名,排美国第二,回报率达到23.3%。而据2017年《全球房产指南》、CoreLogic、Zillow上的数据统计,奥兰多租金收益率达到10.1%,排全球第一。

  Encore的毛租金收益率远高于平均的10.1%。四居室独栋每晚300美金,按60%的入住率计算,年租金收益率近17%,扣减掉持有成本,净租金收益率达8%。若入住率80%以上,净租金收益率则超过12%。

  想想我北京二环边价值1300万的“豪宅”,空置了好久后好歹租到了1万块每月,毛租金回报率还不足1%,扣除费用租售比完全倒挂,可见房价“虚胖”的程度。租金挣不到钱,那么房价还能重复昔日“一日千里”的的状态么?自去年三月颁布的史上最严的限购和限售政策之后,那种睡一觉起来房价又涨了20%的日子已经到头了。

  最后一点,也是非常重要的一点,就是买了Encore的房子,不愁“接盘侠”。虽然奥兰多可供开发的面积依然不少,但核心地区的迪斯尼附近土地和项目都属稀缺。Encore是离迪斯尼最近的高端项目之一,800套的别墅规划在开盘两年里已经销售超过80%,购买者除了本地及美国北部度假人群外,大多数来自于南美洲和加拿大,是全球投资人的目的地。

  第五大道做财富管理,把自己定位于专业的投资把关和服务机构。我们在全球范围内筛选项目,通过专业的分析和扎实的背景调查,把市场上潜力高甚至被低估的资产给挑选出来,介绍给我们的投资人。巴菲特的长期投资策略,就是找到资产价值严重被低估的股票,持有并获得高额回报,这一招我们把它用到了全球房产投资上。

  那是不是奥兰多大部分的地产都值得投呢?这句话相当于在问,北京房价一直在涨,是不是随便买一套都可以?理论上是这样的,如果是牛市,买啥都能赚,不需要专业知识。问题是,能一直牛下去么?熊市到了该怎么办?比如北京317严格限购后,那些被大市拉动起来普涨的北京周边地区,房价几乎被拦腰斩断,而位置好品质好管理好的楼盘,抗跌能力就强得多。

  再多的钱也是有限的,投了这里就投不了那里,为什么做资产配置一定需要专业人士来服务,就是要降低资金的时间成本和沉没成本。那种大妈们看新闻就能买房炒楼的时代,真的一去不复返了。

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